澳大利亚的物业市场

澳大利亚是片偌大的陆地，有稠密的市区、丛林、沙漠和迷人的沙滩。一如所料，物业市场也同样多样化-州和区之间的分别很大，而每区内亦有林林总总的楼房。

收入和人口增长是影响澳大利亚物业价格的两大因素。随著过去十年经济持续增长，收入亦稳步上升，通胀保持在低水平。人口亦有增长，尤其在主要都市。

此外，基建投资- 如新建公路和公共运 输-也影响物业价格。
其他趋势则在沿海地区形成了「海洋变化」现象：这些趋势包括人口老化、沿海生活愈来愈受欢迎、以及科技带来了走出传统办公室工作的弹性。再加上经济因素，过去五年物业价格大幅上升，尤以沿海地区更甚。

利率影响首次置业人士在物业市场的负担能力以及投资者的收益。近来的加息影响了投资者对市场的信心，从而拖慢了大多地区的价格上升。

目前的借贷水平较先前置业循环的高出不少，而负责厘定利率的澳大利亚储备银行，十分清楚置业人士对每次加息的敏感。故此，利率预料不会回升至先前的高位。

整体来说，物业市场可谓进入了整合期，在澳大利亚资源丰富和人口增长快的地区仍见升势。

悉尼

悉尼的住宅物业有不少选择，从内城近郊的 「翻新」排屋以至郊外3/4英亩地皮上的现代化海滨公寓和传统砖屋等。悉尼港把这个大都会分为多区，每区均有自己的特色。认识这些不同区域是值得的。

从2001年到2004年年中，悉尼的物业价格急剧上升，到2004年3月达到市场的顶点。截至2006年6月的12个月内，物业价格已经见顶，房屋售价纪录有轻微下降（0.8%）。其他住宅物业（包括公寓）的平均售价跌了1.9%至350,000澳元。

单从平均价格的上落看不见各区的分别。有些近郊地区的房产价格甚至下调了20%之多，但在市中心10公里内的内城和港口附近或海边的物业依然保值或价格有些微上升。

拍卖成功率维持在50%的低水平，与高峰期比较，当时85%的物业于拍卖当日售出。

下北岸的市郊和东面的市郊由于有高收入增长的支持，加上可重建的土地有限，因此售价较为稳定。从悉尼中央商业区向外延伸的主要基建发展对市郊来说，亦有连锁反应。例如环市隧道、新建的收费道路、以及连接Parramatta和Chatswood的铁路，都缩减了市区的交通时间，对这些地区的物业有正面的影响。

由于潜在的置业人士停留在租务市场，租务物业的空置率正推低至被认为是平衡的2 至3%。目前悉尼一所有三间卧室的房子的平均租金是每周265澳元。市场对租务物业的需求增加，而新房产的供应放缓，推高了悉尼的租金，有代理在一些地区纪录有15%的上升。预计这会对物业市场起刺激作用，带动未来售价增长。有些市场评论员认为由于2007年市场会增强，入市的机会预料不会持续，所以现时是在悉尼置业的好时机。

悉尼不再是最贵的城市。珀斯因为资源价格上涨，出口量的价格升幅亦前所未见，所以2006年珀斯售出的房产最高售价达1千5百万澳元之多。

墨尔本

截至2006年6月的1年内，墨尔本的物业价格平均上升了4.2%，房屋售价中位数达375,000澳元。这跟上一年度录得的下降比较，已经稍为回升；上一年度的物业市场由于先前增长强劲，所以曾经进入冷却期。

新批出的楼宇已回复可持续的水平，而公寓的蓬勃发展亦随之放缓。租金上升了7%，在2006年6月，墨尔本一所有三间卧室的房子的平均租金是每周230澳元。预计来年因为供不应求，租金会继续上升。墨尔本的整体租务物业空置率跌至1.7%，比上年录得的2.6%更为收紧。

沿岸也出现「海洋变化」现象，海湾区及Great Ocean Road 范围（从Torquay到Apollo Bay）的价格亦有增长。

布里斯班

布里斯班市场自2001年以来升势强劲，从2004年年中开始渐趋稳定。截至2006年6月的12个月内，布里斯班的物业价格平均上升了3.5%，平均售价达326,000澳元。同期的家居单位售价亦大幅增加了7.7%。虽然近期新落成物业的供应上升，布里斯班的物业价格仍持续增长，主要是因为当地资源工业发展蓬勃，人口增长亦带动经济表现良好。

布里斯班的租务物业空置率跌至2.2%，在2006年6月，一所有三间卧室的房子的平均租金是每周280澳元。

阿德莱得

截至2006年6月的12个月内，布里斯班的物业价格平均上升了4.2%，但6月季度的2.7%升幅显示市场依然强劲。平均房屋售价达225,000澳元，同期的平均单位售价为170,300澳元，上升了4.9%。

阿德莱得的租务物业空置率只有1.8%，比其他大城市低，一所有三间卧室的房子的平均租金是每周240澳元。

堪培拉

堪培拉是国会大楼的所在地，当地市场不单受供应影响，也视乎政府和公营机构雇员的改变。截至2006年6月的12个月内，堪培拉的物业价格表现稳健，上升了 7.8%。近年新公寓发展如雨后春笋，在2006年6月，物业价格上升了3.4%，平均房屋售价达304,000澳元。堪培拉的租务物业空置率同期跌至 2%，一所有三间卧室的房子的平均租金是每周320澳元。

达尔文

达尔文的物业市场正发展蓬勃，由于资源发达及人口稳定增长，价格激增25.1%。
截至2006年6月的12个月内，达尔文的平均房屋售价达350,000澳元，同期的平均公寓售价为267,500澳元，上升了32.1%。

荷巴

荷巴的物业价格持续上升，截至2006年6月的12个月内，荷巴的物业价格上升了6.5%。由于澳大利亚近年楼价攀升，不少人从其他各州迁到房屋售价较为便宜的荷巴，目前这里的人口增长已稳定下来。

截至2006年6月的12个月内，荷巴的平均房屋售价达277,000澳元，同期的平均公寓售价为227,500澳元，稍微上升了1.1%。

珀斯

珀斯的物业市场表现为澳大利亚之冠，截至2006年6月的12个月内，珀斯的平均物业价格激增33.9%。在高尚的市郊更录得空前的售价，威胁悉尼成为最贵城市的地位。截至2006年6月，珀斯的平均房屋售价达395,000澳元，同期的平均单位售价为320,000澳元，上升了33.3%。由于资源工业发展蓬勃，人口迅速增长，新落成物业亦严重供不应求，所以物业价格暴涨。

珀斯的租务物业空置率已降到1.8%，稍高于全澳最低的阿德莱得的1.6%。

网上物业

利用互联网搜寻物业易如反掌，尤其是那些在海外有意研究澳大利亚物业市场的人，更可在入境前在网上先行搜索。

物业网站现时提供在线影像、描述和联络资料。有了最新的资料，你可以避免电话和报章的麻烦，省却不少金钱和时间。最方便的是，只要用电脑连接互联网，你便可以随时在世界各地浏览物业网站。

澳大利亚的物业网站有大型的www.realestate.com.au和www.domain.com.au，覆盖全国的房产供应，也有专为各州而设的www.realview.com.au。有多个办事处的特许经营房地产公司也有具规模的网站，功能大同小异。然而，先用Google搜寻你有兴趣的地点，是跟当地房地产经纪连系的一个好开始。

第一步是搜寻可能适合你的地点。有些物业网站刊载了市郊和城市的描述。当地议会的网站载有当地设施、学校、公共交通、历史、旅游热点和地方特色的资料。

澳大利亚房地产协会是杰出房地产专业人员的机构。协会网站通常提供房产价格和租金的摘要。至于详细资料如某一市郊的最近成交纪录，则可到澳大利亚物业监察www.apm.com.au 或www.rpdata.com.au 查看。各地的房地产经纪也会乐意为有兴趣的买家提供有关最新成交的通讯，协助他们了解不同的地区。

网站的功能和可用性各有不同

大多网站都可以地点、价钱和卧室数目作出搜寻。较佳的网站还可以房产特色作出搜寻，例如汽车停泊处或地皮大小。

物业配对通知是有用的工具，碰上有房产符合你的要求和选择，它会自动给你通知。抵达澳大利亚之前，不妨先设定物业配对通知，让自己对物业市场加深认识。

物业网站也连结其他的相关服务，例如家居贷款、移民公司、公用事业公司和保险公司。网上提供的家居贷款计算机和厘印费计算机，亦可以助你计算置业的所需金额。

网上的物业地图可助你就着市郊、设施和离市区的路程，决定房产的地点。

由于网上资源林林总总，包括物业网站、物业售价报告、地图、物业配对通知和计算机，因此你在移居澳大利亚前应先作好准备。不要以为一下机便会走进你的梦想居所。然而，如果你有一点准备，便可以在到步前很容易筛选地方、安排视察和商议条件。假若你对租用或购买房地产有任何问题，不要害怕发问，或征询专业意见，或跟当地的房地产机关联络。

伟大的澳大利亚梦视乎你拥有属于自己的房子。市场上有五花八门的物业类别和地点，相信你不久便会找到理想的家园。